1세대 1주택 비과세, 세금 폭탄 부른 10가지 실수! 미리 막는 체크리스트

“1세대 1주택 비과세가 무산되는 순간, 세금 폭탄은 현실이 됩니다. 국세청 사례를 바탕으로 한 실제 10가지 실수와 미리 대비하는 절세 체크리스트, 지금 확인하세요.”

 

 

 

 

 

 

 

 

 

많은 분들이 ‘1세대 1주택이면 양도세 비과세’라고 생각하지만, 세법은 생각보다 까다롭습니다. 조건 하나만 어긋나도 세금 폭탄을 맞게 되죠. 여기서는 국세청 실제 사례를 기반으로, 1주택자들이 가장 많이 저지른 10가지 실수를 정리했습니다.

 

 

1. 위장 전입으로 실거주 증명 실패

 

주민등록만 옮기고 실제로 거주하지 않으면 실거주로 인정되지 않습니다. 전기·가스·수도·통신 요금 내역 등 생활 흔적이 반드시 뒷받침돼야 합니다.

 

2. 세대원 주택 보유로 2주택 판정

 

 

 

 

 

 

 

 

 

배우자나 자녀 명의로 주택을 보유하면 세법상 2주택으로 간주됩니다. 세대 기준으로 판단하기 때문에 가족의 보유 현황까지 확인해야 합니다.

 

3. 등기 이전일 기준 착각

 

보유·거주 기간은 ‘계약일’이 아니라 ‘등기 이전일’ 기준으로 계산됩니다. 이 기준일 착각으로 요건이 미충족되는 경우가 많습니다.

 

4. 고가주택 12억 초과분 과세 간과

 

양도가액이 12억 원을 초과하면, 초과분에 대해 과세가 이뤄집니다. 단순히 1주택이라고 해서 전액 비과세가 되는 것은 아닙니다.

 

5. 업·다운 계약서 작성

 

거짓 계약서, 업계약·다운계약은 모두 비과세 대상에서 제외됩니다. 적법한 계약서를 작성하고 신고해야 합니다.

 

6. 상속 주택 비과세 순위 지정 오류

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

상속받은 주택이 있다면, 피상속인이 가장 오래 보유한 주택 하나만 비과세 대상이 됩니다. 순위를 임의로 바꾸는 것은 인정되지 않습니다.

 

7. 수용 주택 양도 기한 초과

 

공익사업으로 주택이 수용된 경우, 수용일로부터 5년 이내에 나머지 주택을 양도해야 비과세가 적용됩니다. 기한을 넘기면 혜택이 사라집니다.

 

8. 상생임대 특례 요건 누락

 

상생임대 특례는 계약 시기, 임대료·보증금 증액률(5% 이내), 2년 이상 임대 등의 요건이 모두 충족되어야 합니다. 하나라도 빠지면 비과세가 적용되지 않습니다.

 

9. 임대사업자 등록 해지 후 양도

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

임대사업자 등록을 유지한 상태에서 양도해야 비과세가 적용됩니다. 해지 후 양도하면 혜택을 받을 수 없습니다.

 

10. 분양권 포함 주택 수 계산 실수

 

분양권도 주택 수에 포함됩니다. 기준일 착각으로 다주택자로 분류되는 경우가 있으니 주의해야 합니다.

 

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체크리스트 요약

 

 

 

 

 

 

 

 

 

실수 항목확인 포인트

위장 전입	생활 흔적 증빙 확보
세대원 주택 보유	가족 주택 보유 현황 확인
등기 이전일 기준	보유·거주 기간 정확 계산
고가주택	12억 초과분 과세 여부 확인
업·다운 계약	적법 계약서 작성
상속 주택	순위 지정 규칙 준수
수용 주택	5년 이내 양도
상생임대	계약 시기·임대료 제한·기간 충족
임대사업자	등록 유지 후 양도
분양권	주택 수 포함 여부 확인

 

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마무리

 

1세대 1주택 비과세는 ‘조건을 모두 갖추었을 때’만 가능합니다. 위의 10가지 실수는 사소해 보여도 수천만 원의 세금으로 이어질 수 있습니다. 매도 계획이 있다면, 지금부터라도 요건을 꼼꼼히 확인하고 필요한 증빙을 준비하세요. 세금은 준비된 사람만 줄일 수 있습니다.